Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien sind zahlreiche der in Mietverträgen vereinbarten Klauseln zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam. Insbesondere folgende typische Klauseln sind unwirksam:
- starre Fristenpläne
- Farbwahlklauseln
- Zustimmungsvorbehalt hinsichtlich der Ausführungsart
- Endrenovierungsklauseln
- Fachhandwerkerklauseln
Im Fall einer unwirksamen Übertragung ist der Vermieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Mit Urteil vom 27. 5. 2009 – VIII ZR 302/07 - hat der BGH darüber hinausgehend entschieden, dass dem Mieter, welcher aufgrund einer unwirksamen formularmäßigen Überwälzung im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen ausführt, ein Wertersatzanspruch gegen den Vermieter zusteht.
Dabei bemisst sich der Wertersatz üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (BGH, Urteil vom 27. 5. 2009 – VIII ZR 302/07).
Für den gut beratenen Mieter ergeben sich aus dieser Rechtsprechung mehrere Möglichkeiten, die er zu seinem Vorteil nutzen kann. So kann der Mieter im Bedarfsfall vom Vermieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen fordern (z.B. Streichen der Decken Wände oder Fenster und Türen von innen) oder die Kosten der Schönheitsreparaturen geltend machen, sofern er diese im Vertrauen auf die Regelung im Mietervertrag selbst ausgeführt hat.